은행 전세계약 확정일자 확인 권한 부여

 

 

우리은행 710여개 지점에서도 전세계약 확정일자 확인 권한이 부여됩니다.

최근 전세 사기가 여러 차례 발생하여 많은 피해자가 발생했고 사회적인 문제로 확대됐는데요. 

그중에서 대출이 없는 안전한 집을 전세로 계약하고 곧바로 전입신고와 확정일자를 받더라도 집주인이 세입자가 전입 신고하는 날 바로 그 집을 담보로 대출을 받으면 나중에 집이 경매로 넘어갈 경우에 전세 보증금을 돌려받을 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

대항력 발생 예시

 

왜냐하면 전입신고를하고 확정일자를 받으면 전세보증금을 돌려받을 수 있는 권리인 대항력은 다음 날 0시 기준으로 효력이 생기지만, 집주인이 담보대출을 받게 되면 등기는 당일 효력이 발생해서 세입자의 보증금이 저당권 우선순위에서 밀리기 때문인데요. 

 

일반인들은 잘 모르는 법률 지식과 이런 행정적인 빈틈을 이용해서 최근 이를 이용한 전세 사기가 여러 건 발생했습니다. 

 

 

 

 

 

그래서 은행에서 주택담보대출 심사 과정에서 담보대상 주택에 부여된 확정일자 유무와 보증금 액수를 확인하고 대출이 진행되는 건데요. 

 

기존에는 집주인이 나쁜 마음을 먹고 세입자가 전입 신고하는 날에 그 집을 담보로 대출을 받으면 시세 6억원 하는 집에 전세보증금 4억원이 있더라도 은행에서는 이러한 내용을 모르기 때문에 주택담보대출로 3억 원에서 5억 원을 받을 수 있었습니다. 

그리고 전세금 4억 원에 대출금을 챙기고 대출금을 갚지 않아서 집이 경매에 넘어가면 집주인은 7억 원 이상을 빼돌릴 수 있는 반면에, 세입자는 은행보다 우선순위에서 밀려서 전세보증금을 못 받게 되는 상황이 발생하는 건데요. 

 

이번에 제도가 시행되면서 은행에서 전세 계약 내용을 미리 확인할 수 있게 됐고 집주인이 대출을 신청한다면 시세 6억 원에서 전세보증금 4억 원을 뺀 나머지 2억 원을 기준으로 대출이 진행됩니다. 

 

그러면 집이 경매에 넘어가더라도 최소한 세입자의 보증금은 지킬 수 있는 건데요. 

 

따라서 전세 계약을 할 때 이번에 시행되는 제도를 잘 활용하기 위해서는 전세계약을 하고 전입 신고를 하기 전에 미리 확정일자를 받는다면 집주인이 대출을 받아 깡통 전세가 되는 막을 수 있게 됩니다. 

 

아직 시범사업이라서 모든 은행에 적용되지는 않지만 전세 계약하시는 분들이 알아두시면 도움이 될 것 같습니다.